记者 高伟

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7月以来，央行、国家金融监管总局等机构连续释放利好消息，房地产融资政策维持宽松。8月9日，中指研究院最新发布的《中国房地产企业融资监测月报》显示，在政策利好作用下，7月房地产企业融资总额环比增加，信用债发行环比增长54.9%，信托融资环比增加超过一倍。

根据中指研究院监测数据，2023年7月，房地产企业非银融资总额为771.2亿元，同比下降2.5%，环比增长7.7%。行业平均利率为3.46%，同比下降0.31个百分点，环比增加0.46个百分点。1-7月房地产企业非银融资总额为4812.9亿元，同比下降11.7%。

从融资结构来看，7月信用债规模占比66.8%，信托占比3.9%，ABS融资占比29.3%。具体来看，7月房地产行业信用债融资515.5亿元，同比微增0.4%，环比增长54.9%；信托融资29.7亿元，同比下降54.9%，环比上升133.0%；ABS融资226.1亿元，同比上升10.3%，环比下降39.0%。

2023年1-7月，房地产行业信用债融资2855.9亿元，同比下降5.8%；海外债发行110.7亿元，同比下降37.1%；信托融资241.1亿元，同比下降65.0%；ABS融资1605.2亿元，同比增长3.3%。7月信用债发行有所恢复，发行总量同环比均增长，其中，万科、绿城、滨江、新城、新湖中宝等5家非央国企成功完成信用债发行。7月，非央国企发行量为2023年以来高位。当月，ABS发行金额环比有所下降，但发行量仍维持高位，其中，供应链ABS是发行规模最大的一类资产证券化产品，占比达42.7%，CMBS/CMBN、类REITs分别占比40.8%、8.7%。

从融资成本来看，7月融资综合平均利率为3.46%，同比下降0.31个百分点，环比增加0.46个百分点。融资综合平均利率下降，主要是本月ABS融资成本走高，拉高了整体利率。

值得关注的是，在行业深度调整下，销售市场仍在筑底。中指研究院监测数据显示，2023年1-7月，TOP100房企销售总额为39944.0亿元，同比下降4.6%，降幅相比上月扩大4.7个百分点。其中TOP100房企单月销售额同比连续两月大幅下降，7月销售额同比下降34.1%，降幅较6月扩大4.7个百分点。不同类型企业分化现象加剧，头部房企阵营表现出较强韧性。1-7月，TOP10房企销售额平均同比增长0.5%，TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100房企销售额平均同比分别下降4.2%、9.7%、13.3%。从企业数量上来看，销售额超千亿房企10家，与去年同期持平；百亿房企85家，较去年同期减少6家。

央国企销售表现更为强劲。2023年1-7月，TOP50房企中，央国企销售额平均增长32%，稳健民企销售额平均增长5%，混合所有企业下降4.8%，出险民企下降44%。从拿地企业结构来看，1-7月央国企拿地金额仍占主导地位，拿地金额占比超50%。地方国资拿地金额占比降至9%。

近两年房地产行业深度调整，上市民营房企中绝大部分已停止拿地。今年以来，除拿地企业格局变化外，当前房企投资逻辑明显趋同，核心一二线城市优质地块被多家房企“争抢”现象时有发生，全国土地市场“局部升温”特征有所显现。

近期，多部委继续强调做好“保交楼”工作。中指研究院分析人士指出，当前，房地产市场仍处于调整期，房企资金压力不减，延长保交楼贷款支持计划实施期限，有利于稳定市场预期，缓解企业流动性压力。未来“保交楼”依然是政策重要发力点，配套资金有望加快落位和跟进。

政策面利好频出，有力带动了房地产市场预期和信心的修复。上述分析人士表示，在中央层面定调政策方向之后，更需要地方加快落实具体措施，尤其是现行政策较为严格的核心一二线城市，政策优化将有助于推动销售企稳。此外，在房地产销售未实现整体回暖之前，加大房企融资支持仍然至关重要，只有供求两端协同发力，才能最大程度保障房地产行业平稳健康发展。